6 aspectos que deben pasar para que puedas comprar una casa

Al iniciar los primeros meses de la nueva administración, se desarrollan los planes sectoriales que dan base para elaborar el Programa de Vivienda y Desarrollo Urbano 2018-2024, esto con la finalidad de planear coordinadamente y realizar propuestas para mejorar las condiciones de vida urbana de los mexicanos, considerando las preferencias y capacidades de la población.

Debido a los largos periodos de gestación, realización e impacto, la vivienda y el desarrollo urbano se convierten en un reto del Estado que va más allá de los programas de cada gobierno, es por ello que hay que realizar prospectivas con visión de 15 a 20 años.

El primer reto en el diagnóstico y visión 2030 para que cada vez más mexicanos puedan comprar una casa o departamento, es entender las condiciones sociales, edades y situación laboral de los más de 30 millones de hogares que hay en el país.

Dichas familias están distribuidas por segmentos socioeconómicos, nivel de ingresos y modos de vida, regiones y culturas. Existen grupos de familias que viven en la formalidad y otras que están en la informalidad, de igual manera hay familias que viven una condición de ingresos mixtos (parte formal y parte informal), es decir, conviven diferentes realidades en su manera de ganar ingresos.

Para explicar la situación de las familias, hemos desarrollado una matriz de análisis donde consideramos nueve segmentos eje y sobre cada uno de estos cuadrantes, identificar las condiciones y áreas de oportunidad”, explica Jorge Yarza, socio de asesoría financiera en Deloitte México.

El segundo reto es entender cada una de estas situaciones en lo general y posteriormente por segmento, preferencias y cultura, para poder ofrecer soluciones acordes a la condición y limitantes de cada segmento de población y de cada región, esto lleva a la definición de planes por segmento, región y ciudad. En los próximos 15 años se pasará de 30 millones de familias a más de 40 millones; en esta etapa de nuestro país se requiere modernizar las ciudades existentes y hacerlas más competitivas.

Para lograrlo se necesita:

1. Mejorar el parque habitacional, lo que es un reto tanto cuantitativo y cualitativo que requiere de un plazo de reconversión largo. El parque habitacional necesita una solución integral de vivienda, desarrollo urbano y de lugares de trabajo. Las necesidades de vivienda están relacionadas a la formación de hogares, migración y movilidad social. Un elemento importante es la seguridad jurídica sobre los inmuebles, misma que da certeza patrimonial a las familias.

2. Brindar viviendas de calidad al mismo tiempo de responder a que el parque habitacional del país crece a un ritmo cercano al millón de casas por año. De estos, entre 30 a 35% son construidas profesionalmente por los desarrolladores; un 25% de las viviendas nuevas construidas se realizan con fraccionadores formales, donde posteriormente se construyen casas bajo criterios y reglamentos; pero también hay un porcentaje aproximado del 25 al 30% en fraccionamientos con construcciones irregulares donde la tierra está en orden, pero donde el proceso y trámites de construcción ocurre de una manera poco controlada. Finalmente, hay entre 10 y 15%, es decir 150,000 y 175,000 unidades que son predominantemente informales.

El objetivo central de la vivienda para las familias es la prosperidad de todos.

Para ello es fundamental la atracción de inversión y empleo. De modo que para que más mexicanos puedan comprar una casa es necesario que sucedan estas seis líneas de acción:

-Contar con estrategia de largo plazo entre los actores públicos, privados y la sociedad

-Mejoramiento del parque habitacional existente

-Crecimiento del nuevo parque habitacional

-Financiamiento eficiente

-Mejoras a las condiciones de impacto ambiental

-Agenda de competitividad por ciudad

De acuerdo con Jorge Yarza, socio de Asesoría Financiera en Deloitte México, uno de los puntos más importantes es diseñar esquemas financieros que impulsen el Mercado Residencial 2030.

Un elemento fundamental para que se pueda modernizar el parque habitacional existente y el desarrollo de nuevas viviendas, de calidad, formales y legales es que se cuente con suficientes esquemas de fondeo y financiamiento para infraestructura, para desarrollo inmobiliario y para el financiamiento a largo plazo para los usuarios de esos inmuebles (hipotecas). Si no se tienen esas condiciones, no se puede cerrar el círculo porque entonces la velocidad de la generación de nuevos inmuebles se reduce al proceso de ahorro previo y generación de riqueza paso a paso. Las hipotecas permiten analizar recursos para resolver la clara necesidad de vivienda nueva y dar el plazo necesario para adquirir ese patrimonio familiar”, señala el experto.

IMPACTO EN LA SUSTENTABILIDAD DE VIVIENDA ORDENADA Y FORMAL

Un tema central en la agenda para el desarrollo de vivienda nueva y mejoramiento del parque habitacional tiene que ver con esquemas para minimizar su impacto al ambiente y mejorar la sustentabilidad en las viviendas que se abordaría en cuando menos cuatro niveles:

-Nivel de acciones ahorradoras de energía en los inmuebles individualmente.

-Integración entre inmuebles o condominios para esquemas de reciclamiento y tratamiento de aguas.

-Soluciones entre las colonias, incorporando sustentabilidad, movilidad y seguridad.

-Soluciones de comunidades regional, trabajando para desarrollar ciudades inteligentes.

Una buena estructura de las comunidades urbanas sustentables es aquella que permite una convivencia integral entre actividades económicas, habitacionales, recreativas y de convivencia.

Adicionalmente, la introducción de elementos de ciudades inteligentes en las plazas de mayor madurez del país permite que se puedan conectar las comunidades, desarrollar transporte más eficiente, mejorar el trazo urbano para que vaya generando convivencia entre las colonias y servicios, para que finalmente se integren los sistemas y la suma de todo ello constituya ciudades modernas y competitivas.

LA AGENDA PARA DESARROLLAR CIUDADES COMPETITIVAS  

Las actividades económicas y el empleo generan necesidades de espacio para realizar las actividades comerciales, de servicio, educativas o de salud. Cada vez que se genera empleo, hay un requerimiento de área de inmuebles, por lo que se debe tener un plan para atender esta demanda.

Un país joven como México requiere de opciones innovadoras, por lo que hay que considerar en la planeación y solución las necesidades reales por segmento, con un enfoque de mercado, centrado en las necesidades de los individuos y familias”, acota Jorge Yarza.

Hay que tener presente las diferencias entre las ciudades turísticas, las industriales, las de conocimiento o las ciudades de servicios; cada una tiene sus características, necesidades y retos particulares. En las megalópolis, las complejidades integran todos los elementos anteriores.

Precisamente porque las ciudades tienen vocaciones distintas, lo importante es encontrar cómo se puede potenciar cada una de ellas en su factor de competencia clave, para hacerse particularmente competitivas”, destaca Yarza.

Por lo tanto, el sistema de desarrollo económico y urbano debe contemplar el diseño de polígonos de desarrollo concertado con ordenamiento y coordinación, donde tienen que participar la autoridad junto con los empresarios y la sociedad civil, con planteamientos de largo plazo definidos y operados conjuntamente.

Una propuesta a considerar es la creación del Fondo Nacional de Desarrollo Urbano, para fomentar y desarrollar una agenda para ciudades competitivas regionales”, propone Yarza.

Algunas se especializarán en servicios, otras serán turísticas y otras industriales, por plantear algunos ejemplos. Pero cada una contará con vocación principal definida para llevarlas a un nivel de competitividad global.

Con todos estos elementos, entonces sí se puede tener una agenda de vivienda con visión 2030 que permitan dar una integración en la ciudad para que se mejore el estándar de vida, se hagan más inclusivas, más sustentables y más inteligentes y que los mexicanos puedan comprar una casa o departamento en ciudades prósperas y competitivas.